Жалдамалы пәтер «өз үйің – өлең төсегің» бола ала ма?

Жалпы, пәтер мәселесінің арғы-бергі тарихына бойлай енсек, күні бүгінге дейін көптеген мемлекет үшін адамның басты панасы – тұрғын үй мәселесі өте өткір проблема саналып келді. Осы уақытқа дейін бірқатар елдер «мәселенің мәнін келтіреміз» деп, тұрғын үй саласына көптеген жаңашылдық та енгізіп келді. Бүгінде бұл салада «тұрғын үй ипотекасы», «тұрғын үй қоры», «жалдамалы тұрғын үйлер» деген жаңашыл терминдер жұрттың құлағына сіңісті болып та үлгерген. Қайсыбір мемлекеттер тұрғын үй ипотекасын, тұрғын үйлерді жалға беру тәсілін барынша дөңгелетіп, ұршықша үйіріп те әкете алды... Ал біздің елімізде бұл үрдіс қалай жүзеге асуда? Қазір – дамыған және дамушы елдердің дені ипотекалық тұрғын үйлерге қатысты балама жүйе ойластырып жатқан тұс. Осы тұста біз қандай шаралар атқара алдық?

Ипотека баламасы
Кезінде сонау АҚШ-тан бастау алған ипотекалық дағдарыс біраз елге ой салды. Сол-ақ екен, ипотеканың баламасы ретінде біршама ел халыққа жалдамалы пәтерлер беру жүйесіне ене бастады. Бүгінде тұрғын үй саласындағы жалдамалы жүйе Германияда – 60 пайыздық, Швецияда – 57 па­йыздық, Нидерландыда – 55 пайыздық, Данияда – 44 пайыздық, Жапония мен АҚШ-та 34 пайыздық деңгейлік көрсет­кішке жеткен. Көршіміз Ресейде бұл көрсеткіш тұрғын үй нарығының жалпы көлемінің 20 пайызын құрап отыр. Жалпы, шетелдік тәжірибе тұрғын үй нарығы мынадай ажырамас үш бөліктен тұратынын айқындайды. Олар: 1) жеке иеліктегі тұр­ғын үй; 2) коммерциялық немесе әлеу­меттік негіздегі жалдамалы тұрғын жай; 3) мемлекеттік, яғни муниципалдық тұрғын үй. Сарапшылардың пікірінше, егер жалдамалы тұрғын үй саласы жалпы алғандағы тұрғын үйлердің 30 пайызын құраса, мемлекеттік немесе муниципалдық тұрғын үйлер 8-10 пайызға жетсе, сонда ғана әр елде түйткілі аз тұрғын үй нарығы қалып­тасады. Шындап келгенде, еуропалық елдермен теңесеміз десек, онда ортақ айналымдағы тұрғын үйлердің шамамен алғанда жартысы жалдамалы болуы тиіс. Бұл ретте экономист ғалым Үсен АМАНБАЕВ:
– Бүгінде дамыған елдердің көпші­лігінде тұрғын үй мәселесі – жекелеген топтар үшін ғана, яғни жастардың, жұ­мыс­сыздардың, толық емес отба­сы­лар­дың мұқтаж мәселесі. Өзіңіз білесіз, біздегі ипотека, баршаға мәлім, көпшіліктің қолы жетерліктей күйде емес. Осы тұста мемлекеттің ипотекалық жүйеге балама етіп, пәтерлерді мемлекеттік жалға беру жүйесін ойластырғаны – жөн шешім. Үй­ді уақытша болса да жалға алу – тұрғын үй мәселесін оңтайлы шешудің бір амалы. Сондықтан да бүгінде мемлекет ұсы­нып отырған жалдамалы тұрғын үй бағ­дарламасы халық арасында асқан қы­зығушылық туғызып отыр. Ендігі кезекте біз осы бағдарламаны сауатты жүзеге асыра алсақ, жөн болар еді, – деді.
Сұраныс көп, ал ұсыныс ше?
Негізінен, мемлекеттік жалдамалы тұр­ғын үйлерге қатысты деректерге жүгінсек, бұл нарықта сұраныс деңгейі өте жоғары. Аталмыш бағдарламаны жүзеге асыру мақсатында қазірде еліміздің «Самұрық-Қазына» жылжымайтын мүлік қоры» АҚ тұрғын үй құрылысы секторын дамыту шараларын іске асыруда. Аталмыш қор тарапынан бүгінде 33,7 млрд теңгені құраған құрылыс жобалары қаржыландырылған. Дағдарысқа қарсы бағдарламаны жүзеге асыру нәтижесінде 11 мыңнан астам үлес­кер өз пәтерлеріне ие болып, 32 мың пәтер пайдалануға беріледі деп күтілуде. Соның ішінде оның 17 мыңы жалдамалы үйлер нарығына «бөлінбек».
Мамандар пәтерді мемлекеттік жалға беру үрдісін одан әрі дамыта түсуіміз қа­жеттігін, бұл салада сұранысты қам­тамасыз ету басты міндет екенін алға тартады. Бұған қатысты Құрылыс және тұрғын үй-комму­налдық шаруашылық істері агенттігінің төрағасы Серік НОКИН былай деді:
– Негізінен алғанда, жалдамалы тұр­ғын үйлерден еліміздің кез келген азаматы үміттене алады. Алайда бірінші кезекте басымдық оны төлей алатындарға ға­на берілмек. Пәтерлерді бөлген кезде бас­шылыққа алар бірінші ұстаным – Ұлт­тық қордың қаржысын қайтару, яғни тиі­сінше, төлемдік мүмкіндіктері жақсы дә­ре­жедегілерге басым көңіл бөлінетін болады. Әрине, сұраныс көп. Ендігі мем­лекеттің міндеті сол сұранысты қана­ғаттандыру болуы тиіс.
Баға мен шама үйлесе ме?
Ал енді жалдамалы пәтерлердің төлеу бағамы қарапайым қауымның қалтасын көтере ме? «Самұрық-Қазына» жылжымайтын мүлік қоры» АҚ мамандарының айтуынша, жалдамалы үйлердің төлемдік бағамын есептеп шығару үшін үйдің сатып алу құнын пайыздық мөлшерге көбейту керек. Мұнда әлеуметтік және эконом дә­режелі пәтерлер үшін – 10 пайыздық дең­гей, бизнестік дәрежедегілер – 15 пайыз, коммерциялық нысандағылар 20 пайыз деңгейінде белгіленген. Мысалы, егер «әлеуметтік» пәтер үшін төлем 62 400 мың теңге тұрады десек, оны 10 пайызға көбей­теміз, бұл – мемлекеттің еншісіне ауда­рылатын сома, сосын оны 12 айға бөлеміз. Сөйтіп, ай сайынғы жалдау төлемі шығады. Бұл әр шаршы метріне шамамен 520 тең­гені құрайды. Сонымен бір бөлмелі пәтер шамамен айына кем дегенде 30 мың теңгеге (коммуналдық қызметті есептемегенде) бағаланса, ең көп дегенде төрт бөлмелі пәтер 120 мың теңге тұрады. Ал бизнес дәрежелі пәтер жалдау кем дегенде 90 мың теңге тұрады. Бір ескеретіні, кейіннен сатып алынуы мүмкін жалдау төлемі де осыған сәйкес есептеледі. Тек пәтер артынан сатып алынған жағдайда әрбір шаршы метрінің төлем құны 992 теңгені құрамақ.

Дерек:
Негізінен, сатып алуға болатын «арендалық» пәтердің үш түрі ұсы­нылады: бизнес-класс үшін – 1 шаршы метрге 1500 теңге, эконом-класс – 1000 теңге, әлеуметтік топ үшін 700 теңге деп белгіленген. Бүгінде еліміздің ең ірі үш қаласы – Алматы, Астана, Ақтау қалаларында бұл жүйе тәжірибе жүзінде пайдаланыла бастады. Қазірдің өзінде бір ғана Алматы қаласы бойынша 15 мыңнан астам тұрғын жалдамалы пәтерлер алуға өтініш білдірген. Жалпы, мұндай пәтерлерді сатып алу құқығымен жалдау шарты 13-15 жылға жасалады. Жалға алушы жалдаудан кейін бес жыл өткен соң ғана жалға алынған үй-жайды мерзімінен бұрын сатып алу құқығына ие болады.

Р.S.
Айта кетерлігі, ипотекамен салыстырғанда жалдамалы пәтерлердің төлемі эконом дәрежелілер үшін – 25 пайызға, ал бизнес дәрежелілерге 4 пайызға төмен. Ал енді бұл сома халықтың қалтасын көтере ме, жоқ па – оны дөп басып айту да қиын. Бір білетініміз, қалтасы қомақты, ертеңіне сенімді, «оптимистік» көзқарастағы қауым нақ осы мемлекеттік жалдамалы пәтерлерді алып қалуға ұмтылуда. Ал отандық сарапшылар «жалдамалы пәтерлер қарапайым халықтың «өз үйі — өлең төсегі болады» деуге әлі ерте, әзірге халықтың үштен бірі ғана бұл пәтерлердің құнын төлеуге қабілетті» деседі.