Кепілдіктегі мүлікті арзан бағаға сатуға қатысты заңда қандай олқылықтар бар?
20 қыркүйекте Алматыдағы Ақбұлақта үйінен шығару кезінде бес адамның өлімімен аяқталған қайғылы оқиға қазақстандықтардың сот, банк және сот орындаушысы қызметтерінің қызу талқылануына әкелді бастады. Күн сайын «өтем алушыларға» қарсы күрескен қарыз алушылардың ондаған оқиғасы тіркеледі. Көбінесе олардың пайдасына емес.
Бұған 2015-2018 жылдар аралығында Республикалық жеке сот орындаушылар палатасына (ЖСП) Бас прокуратура жүргізген тексерудің нәтижелері дәлел. Көптеген заң бұзушылықтар анықталды. Бірақ борышкерлердің кепілге қойған мүлкін аукционда сату туралы соттардың шешімдері қалай орындалғанына ерекше назар аударайық.
«Сауда-саттықтың 92%-ы (11 мың) бағаны төмендету әдісімен жүргізілген», – деп көрсетті прокурорлық тексеру. – «Құны 82 миллиард теңгеге төмендетілген (203-тен 121 миллиардқа дейін). Көп жағдайда (78%) мүлік 20-48% -ға арзан сатылған. Мүліктің үштен бірі (2769) жарты бағасына сатылған. Аукционға қатысқан да және жеңіске жеткен де бір ғана адам, 40 тұрақты қатысушы 2024 лот сатып алған, оның 23-і банк өкілдері.
Банктер 4104 аукционға қатысып, 2343-інде жеңіске жеткен. Бағасы орташа есеппен 30%-ға (103-тен 71 млрд-қа дейін) төмендетілген.
Бәсекелестік орта болмаған жағдайда, банктер жеңіске жеткен сауданың 78 пайызында жеке меншікке ие болды. 320 жағдайда өтінімдер беру мен сауда-саттыққа онлайн қатысу банктерге тиесілі жергілікті желілік адрестерден (IP-адрестер) жүргізілген. Сонымен бірге 52 жағдайда сауда-саттықтың заңдылығын ресми түрде қамтамасыз ететін екінші қатысушылар да банк қызметкерлері болған. Бұл аукциондардың барлығында банктер жеңімпаз деп танылған. Бағалар орта есеппен 37%-ға (22-ден 14 млрд-қа дейін) төмендетілген.
Өте көрнекі деректер, солай емес пе? Негізінде қарыз алушы банкке бастан-ақ мүмкіндіктер тарапына жеңілетін тұрғыда болса, ЖСП жүйесі де банктермен бірге жұмыс жасады. Біз тәжірибелі заңгерлерден өндіріп алушылар борышкерлердің мүлкін қайтарып алу мүмкіндігін азайту үшін қандай әдістерді қолданатынын сұрадық.
Заңгер Қайрат Жұртболов заңнаманың жетілмегендігі мен қарызды өндіріп алу процесінен орындаушылардың тікелей өз үлестерін алуға мүдделілігі қарыз алушыларды жүйе алдында қорғансыз еткеніне сенімді.
Қайрат Жұртболов
Өзің сат, бірақ саудаласуды ұмытпа
– Кепілдікке қойылған мүліктердің электронды сатылымы кезінде қымбат мүліктің арзанға сатылуына кім кінәлі? Бұл сот актілерін орындаудың қисық жүйесі ма әлде ЖСП тарапынан қиянат па? Әлде банк ашкөздігі ме? Мүмкін төрешілер осындай шешім шығаратын шығар?
– Шындығында, мұнда бәрі аз-аздан бар. Біздің заңнама да жетілмеген.
«Атқарушылық іс жүргізу және сот орындаушыларының мәртебесі туралы» Заң бар. Ол сот орындаушысының барлық әрекеттерін кезең-кезеңмен реттейді. Онда борышкердің мүлікті тәуелсіз сату мүмкіндігі қарастырылған. Бұл мүлікке құқықтық тыйым салынған болса да.
Бірақ сол заңда өздігінен іске кірісу сауда-саттықты тоқтатпайды деген шарт бар.
Яғни, борышкер сатып алушыны іздеп жүргенде немесе оны тапқан кезде, ол мүлік сатылып кеткен болып шығады. Өздігінен сату құқығы туралы ереженің мәні неде сонда? Менің ойымша, кем дегенде, осы бөлімде заң саналылық пен логика өлшемдеріне сәйкес келуі керек.
Жеке тұлғалардың банкроттығы туралы заң бірнеше жылдан бері шаң басып жатыр. «Жеке тергеу туралы» Заң өте қажет. Бұл жеке сот орындаушыларының теріс қылықтарын, қызмет бабын асыра пайдалануын анықтауға мүмкіндік береді. Қазіргі қылмыстық тергеу органдары тиімсіз.
Кезінде жеке сот орындаушылары институтын енгізу туралы мәселе туындағанда, бұл мүмкін емес тәрізді болып көрінетін. Бірақ ол өзінің тиімділігін көрсетті. Ендеше, неге жеке детективтер институтын енгізбеске?
Бұған қоса, заң бойынша өндіріп алушы болып табылатын банкке аукциондарға қатысуға тыйым салу қажет.
Уақытты қалай болғанда да созу
– Аукционда мүлік борышкердің қатысуынсыз сатылып кететін жағдайлар болады. Оған негізі аукцион туралы хабарлануы керек, ол өзінің мүлкін өзі сатып алуға басым құқығы бар. Бұл қалай және неге олай болады?
– Кез келген сот орындаушысы өндірілетін сома туралы сот шешімін орындау арқылы борышкердің есебінен осы соманың 3-тен 25%-ына дейін иеленуге мүдделі. Міне сізге мотивация. ЖСП өзін қалай ұстайтыны оның адалдығына байланысты.
Бірақ тәжірибе көрсеткендей, көбінесе ЖСП-нің барлық әрекеттері борышкерлердің құқықтарын бұзуға бағытталған.
Қазір менде Нұр-сұлтанда орын алған осындай сериялы азаматтық іс бар. 2020 жылдың 7 желтоқсанында ЖСП шешімімен борышкердің мүлкі өндіріп алуға жіберілген. 10 желтоқсанда мүлік аукционға берілген. 29 желтоқсанда сатылым өтті. Және бұл оқиғалардың барлығын борышкер білмеген. 14 қаңтарда, жаңа иесі аукционда сатылған үйді иемденген кезде, сот орындаушысы барлық құжаттарды өтіп кеткен күнді жазып, пошта арқылы жіберді. Яғни, борышкерге факт ұсынылған
Бұл не үшін жасалған? Борышкер ЖСП әрекеттеріне шағымдана алмауы үшін, оған борышкерге заңда көрсетілгендей 10 жұмыс күні беріледі. Сот шешімін орындау кезінде мүдделі тараптар – талап қоюшы да, борышкер де жеке сот орындаушысының кез келген әрекетіне шағымдануға құқылы. Ал ЖСП-нің қаулысы және мүлікті бағалау актісі де, егер оған тараптар қанағаттанбаса.
Бұл жағдайда, ЖСП шешімі шыққан күннен бастапқы 10 жұмыс күні әлдеқашан өтіп кеткен. Және бұл жағдайда біз заңмен бекітілген басқа құқығымызды пайдаландық. Сот арқылы біз құқық бұзылғанф туралы білген күннен бастап 10 жұмыс күні ішінде ЖСП әрекетіне шағымдандық.
Соттың «қасиетті сиыры»
– Менің түсінуімше, адам сотқа аукцион туралы өзіне хабарланбағанын дәлелдеуі керек пе? Схема жұмыс істеуі үшін хабарламаны қолдан жасау мүмкін бе?
– Іс жүзінде мен жалған хабарламалар кездестірген жоқпын.
Бірақ оның пошта жөнелтімінің салмағы бойынша сот орындаушысы тарапының дұрыс хабарлама жібермегенін дәлелдей алғаным бар.
Әдетте жылжымайтын мүлікті бағалау актілерінің көпшілігі 20-30 беттен тұрады. Поштада әр хат өлшенеді. ЖСП менің клиентіме ақшаны үнемдеу үшін бағалау актісінің бірінші бетін ғана жіберген, бұл оның құқығын бұзып тұр. Ал мен мұны сотта алған хаттың салмағымен дәлелдедім. Бағалау ісі немесе сауда-саттық туралы тараптың хабарламасы болмағанын дәлелдеудің кез келген заңға қайшы келмейтін әдістерін қолдана аласыз.
– Сонда қалай хабар береді? Тек почта арқылы ма?
– Иә. Содан кейін жіберу туралы түбіртек арқылы хаттың қозғалысын бақылауға болады.
– Сіздің ісіңізге сәйкес, неге ЖСП борышкерге аукцион өтетіні туралы хабар бермеген? Ол сіздің бұған шағымданатындығыңызды, аукцион нәтижелерінің жойылу қаупі бар екенін білмеді ме? Әлде сот орындаушысының өз әрекеттеріне шағымдануға мүмкіндік бермейтіндей басқа жолы бар ма?
– Оның мақсаты өтіп кеткен мерзіммен өткізіп жіберу болды. Және, әрине, ол ерте ме, кеш пе біз оның әрекетіне шағымданатынымызды білді. Бізді бұл мүмкіндіктен айырудың жолдары бар деп айта алмас едім. Бірақ тұтастай алғанда, елде ЖСП-ге сот тарапынан қолдау көрсету тәжірибесі қалыптасқан.
Заңгерлер арасында оны тіпті судьяларға арналған «қасиетті сиыр» деп те атайды. Көп жағдайда олар жасалған заң бұзушылықтарға көз жұмады.
Себебі, соттағы даулар сот шешімімен аяқталмайтындығына байланысты. Оны жүзеге асыру маңызды. Жоғарғы Соттың Төрағасы Жақып Асанов үнемі осы туралы айтады. Ал азаматтар сотта жеңу олардың мәселелерін шешпейтінін көргенде, сот жүйесінен көңілі қалады. Осы жек көрінішті жинақтамау үшін соттар ЖСП-ның жетегіне ереді.
Сот жүйесінің бұл инертті әрекеті біздің елге Кеңес заманынан бері тән. Нұрсұлтан Назарбаев біздің судьяларда кеңестік стереотиптер әлі де бар екенін бірнеше рет атап өтті. Ол кезде сот жүйесі жазалаушы машина болды, мемлекеттік органдар бәрін шешті. Біз нарықтық жүйеге ауысқан кезде, белгілі бір адамның құқықтары әрқашан екінші орында болды. Әміршіл-әкімшіл жүйе келді, біз одан толық қол үзген жоқпыз.
Алаңға «өзіміздікілер» шығуда
– Егер меншікті заңсыз алып қойғаны туралы үнемі шағымдар түсетін болса, негізінен аукциондар қалай өтуі керек және ол Қазақстанда неге айналған?
– Сауда-саттықтың мәні – бұл жылжымайтын мүлікті тиімді бағаға сатып алғысы келетін екі немесе одан да көп сатып алушылардың бәсекелестігі. Өтімді мүліктердің әділ саудасында қатысушылар бағаны төмендету үшін соңына дейін барады дегенге сену қиын. Өйткені, сауда-саттық кезінде оның басқа біреу алдын орап әкетеді деген қауіп бар.
Сондықтан аукционға тек бір-бірімен үлестес адамдар ғана «кездейсоқ» қатысқан жағдайлар жиі кездеседі. Олар бағаны минимумға дейін төмендетуге алдын-ала келіседі.
Айтпақшы, мұны тексеру оңай. Егер жақсы IT мамандарды тарта отырып, аукционды ұйымдастырушының серверін тексерсеңіз, көптеген манипуляцияларды анықтай аласыз. Алматыдағы қайғылы оқиғадан кейін Бас прокуратура тиісті тексеруді бастайды деп сенеміз.
Мысал ретінде 2020 жылдың қыркүйегінде көп балалы Мартыновтар отбасын үйінен шығару резонансты жағдайын келтіремін. Бұл оқиғада, сот талқылауында Мартыновтардың үйінің аукционына екі-ақ адам – ерлі-зайыптылар қатысқаны белгілі болды. Заңды түрде бәсекелестікке жүгіндей болып, олар үй бағасын ең төменгі бағаға дейін түсіріп жіберген. Әуезов аудандық соты сатып алушылардың келісіп алғандығына ешқандай мән бермеген.
Ал Алматы қалалық соты бұл сауда нәтижелерін жойды. Үй Мартыновтар отбасына қайтарылды
Бұл жағдайда сот аукцион кезіндегі сот орындаушының заңсыз әрекетінің жолын кескен.
