Қымбат ипотекаға ұрынып, айына 1500, 2000, тіпті 3000 доллар төлем төлеуге міндеттеме қабылдап қойған қарызгерлер бар. Дағдарысты есепке алмасақ та, мұндай несиені ұзақ уақыт төлеу қиын тиеді. Банк жалдаған коллекторлар «пәтерді сатып жібергеннің өзінде қалған қаржыны түгел төлетеміз» деп қорқытады. Алматыда екі жыл бұрын 150 мың долларға дейін шарықтап тұрған пәтер бағасының қазір үш есеге арзандап кеткені мәлім. Сондықтан қарызгерлер бір шешімге келе алмай, алаң болып отыр. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңға сәйкес, кепілдегі мүлік сатылған кезде қарызгер де бүкіл борышынан құтылатынын жұрт біле бермейді. Бірақ сатудың да жөні бар екен.
Тайыр Назханов, «Адвокаттар форумы» президенті:
Иә
– Банктер мен коллекторлық ұйымдар пәтерді сенімхат негізінде сатуға тырысады. Өйткені онда пәтердің сатылған құнынан қалған қаржыны қарызгердің мойнына іліп қоюға мүмкіндік бар. Мысалы, пәтер 150 мың долларға бағаланып, оның 120 мың долларын банк несие ретінде берді делік. Қарызгер әзірге тек 10 мыңды төледі, саудаға шығарылғанда пәтер 50 мың долларға ғана сатылды. Қалған 60 мыңды және өсімді банк борышкердің мойнына іліп қоя алады. Сондықтан банк болсын, коллекторлық ұйым болсын, кепілдегі мүлікті сатуға сенімхат беруге болмайды! Ипотекалық келісім туралы шартты мұқият оқу керек және пәтерді сотқа жеткізбей сатып жіберуге тырысу қажет. Кепілдегі мүлік сатылған сәттен бастап қарызгер банк алдындағы борышынан құтылады! Мұндай тәртіп «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңның 37-бабында және Азаматтық кодекстің 322-бабында қарастырылған.
Бірақ бұл үшін мына процедуралар сақталуы керек. Клиент айлық төлемін төлей алмай қалған кезде банк қарызгерге және жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығына «Міндеттеменің орындалмағаны туралы» ескерту қағазын жібереді. Осыдан кейін бір ай ішінде клиент қаржы таппаса, «Сауда өткізу туралы» екінші ескертпе қағазды жібереді. Бұл құжат жылжымайтын мүлік орталығына жіберіліп және баспасөзге басылады. Пәтер немесе жер осылай сатылса, қарызгер барлық борышынан құтылады. Бірақ бұл банктерге тиімсіз. Өйткені үй-жай құны түсіп кеткен.
Менің тәжірибемде пәтер клиенттің сыртынан сатылып кеткен 5-6 жағдайды көрдім. Бала-шағасымен үйінде отырса «міне, менің құжатым, осы үйдің иесі – мен» деп келушілер болған. Пәтерді сатуға сенімхат бермесе үй иесі сотқа арыздануы керек. Өйткені коллекторлардың үйді қандай құжат негізінде сатқаны түсініксіз. Бір клиентіме банк менеджері «сенімхат бер, үйді сатамыз» дейді. Қарызгер «мен төлеуден бас тартпаймын, қазір шамам болмай тұр» дейді. Банк заңгерлері оны қорқытқысы келіп, қаржы полициясына шағым түсірді делік. Бірақ ондағылар қылмыстық істі қалай қозғасын?! Өйткені бұл – банк пен клиент арасындағы азаматтық-құқықтық қарым-қатынас. Банк қайтсе де мүлікті келісімшартта көрсетілген сотқа жеткізбей сату процедурасын орындамауға тырысады. Жоғарыда айтқандай, онда клиент барлық қарызынан құтылып кетеді.
Бір коллекторлық компания кепілге жер телімін қойған клиентімді сотқа беріп, қарыз мөлшерін белгілетіп, борышкердің мойнына іліп қоюға тырысты. Олар мұны мүліктік емес шағым деп рәсімдемек болыпты. Нақты ақша талап етіп отырса, қалайша мүліктік емес шағым болсын. Оған қоса, олар шағым түсірілген кезде төленетін үш пайыздық мемлекеттік алымды да төлемеген.
Егер клиент банк қызметкерлері пәтерді тамыр-таныстарына арзанға сатып жіберер деп күдіктенсе, мүлікті сот қадағалауымен сатқызуға болады.
Азаматтар үшін тағы бір жеңілдік бар. Пәтерді сатуды бір жылға кейінге шегеруге болады. Ол үшін алғашқы ескертпе қағаз келген соң жылжымайтын мүлік тіркелген ауданның әкімшілік сотына талап-арыз түсіру керек. Бірақ соттың алдында бала-шағаның далада қалатыны немесе төлем қабілетінің, шынымен, нашарлап кеткені туралы кесімді дәлел керек. Сот оны негізді деп тапса, мүлікті сатуды бір жылға шегере алады. Бірақ осы уақыттағы төлемдердің барлығы клиенттің мойнында қалады.
Бұл жерде «банктер – қара, клиенттер – ақ» деп айтуға болмайды. Өйткені келісімшартқа қол қойып, міндеттеме қабылдаған соң қарызгер оны орындауы тиіс. Шынымды айтсам, қарызгерлер қаласа мүлікті сату мерзімін созып, бұлталақтатып жүре алады. Ол үшін банк сату үшін белгілеген бағамен келіспей қояды. Кейбір қарызгерлер «түбі төлеуге шамам келіп қалар» деп үміттенеді.
Мен өте қымбат ипотекаға ұрынған қарызгерлерге кепілдегі мүліктен құтылуға кеңес берер ем. Бірақ, екінші жағынан, олардың басқа баспанасы болмауы да мүмкін. Қылмыстық кодекс бойынша отбасы мүшелерінің басқа барар жері болмаса, мүлік сатылмауы тиіс. Ал азаматтық құқық бойынша қарыздың аты – қарыз, пәтеріңді беріп құтылуың керек.
Есенбек Өктешбаев, «Баспананы халыққа қалдырайық, Қазақстан – ортақ үйіміз» қоғамдық бірлестігі төрағасы:
Жоқ
– Банктер жағынан үркіту-қорқыту көп. «Үйіңді саудаға саламыз, сатқаннан кейін сомасы несиені жабуға жетпесе, айырмасын мойныңа салып қоямыз» деп қоқан-лоқы көрсетеді. Олардың мақсаты – әйтеуір тамшылатып болсын, ақша алу. Үйінен кім айырылғысы келсін. Бірақ айына 1000,2000, тіпті 3000 доллар төлеуі тиіс қарызгерлер әбден қажыған. Баға шарықтап тұрғанда 250-300 мың долларға алған үйлері қазір 60 мыңдай ғана тұрады. «Осы қоқан-лоқыдан құтылайық, отбасымның құлағы тыныш болсын, туыстарым далаға тастамас, біреудің есік алдында қос тігіп тұрсам да жаным тыныш болсын, екі жыл төлегенім садақа, пәтерді алыңдар да несиені жабыңдар» деп ұсыныс жасағандар да бар. Банктер бұған келіспейді. Бірақ мұндай ниеттегі адамдар өте аз, біздің ұйымдағы 200 мүшенің бес-алтауы ғана осылай ойлайтын шығар. Біз тоғыз банктің басшыларымен кездесіп, сөйлестік.
Біздің басты талабымыз – несие төлеуге үш жылға мораторий жариялау еді. Мұны банкирлер қабылдамай келеді. Дегенмен айлық төлемдер мөлшерін азайту, барлық дәлел құжаттары болса, төлем мерзімін сәл шегеру тәрізді ұсыныстарды қабыл алуда. Бірақ «АТФ банктен» қатты қысым болып жатыр. Олар аукцион жариялайды, сатып алушы табылмаса пәтерді өз балансына алып жатыр. Мұндай қадамға әзірге тек «АТФ банк» барып отыр. «Банк балансына алды» деген – қарызгер «пәтерінен айырылды» деген сөз. «Осы үйден қайтсем айырылмаймын» дейтіндер көп. Мысалы, ертең бір мүшеміздің пәтерін сағат 12-де саудаға шығарайын деп жатыр. Аукционды тоқтату үшін амал жасап жатырмыз. «12 айға мұрсат беріңіз» деп өтініш жазып, банк басшысына кірсек пе дейміз. Ұйым мүшелері кредиттен әбден шаршаған, жағдайлары нашар. Заңгерлер қызмет ақысын төлеуді қалталары көтермейді. Өздеріңіз білесіздер, заңгерлік қызмет қымбат тұрады. Кейде «әке-көке» деп шақырып, «1-2 күн кеңес беріңіз» деп өтінеміз.
Үйді сату туралы ескертпе хат әкелгенде банк қызметкерлері қайтсе де қарызгердің қолын қойдырып алуға тырысады. Онда «сіз осынша қарызсыз, төлемедіңіз, пәлен-түген» деген көп әңгіме жазылады да, «пәтер соттан тыс сатылады» деген бір ғана сөйлем көрсетіледі. Біз өз мүшелерімізге осы хаттың соңына «соттан тыс сатуға келіспеймін» деп жазып, қол қойып беріңдер деп отырмыз. Біраз уақыт созсақ, бір мәнісі табылар деп үміттенеміз.
Жақында Шымкентке барып келдік. Ондағы жағдай өте ауыр екен. Бұрыннан Алматы мен Шымкент халқының менталитеті жер мен көктей ғой. Онда қит еткен қадамың ақшамен шешіледі. Оған халық та үйреніп кеткен. Банктердің орталық кеңсесі Алматыда, облыстарда филиалдары орналасқан. Сол филиалдардың басшылары мен менеджерлері көбірек несие шығару үшін өздері бағалаушылар жіберіп, бос жерге «фотошоппен» екі қабатты үй салып, «времянка» тұрса, оның орнына көршісінің үйін суретке түсіріп көрсетіп қойған. 150-200 мың несие рәсімдеп, оның 20-50 пайызын өзіне «откат» ретінде алып отырған. Сонда 200 мың доллар берсе, 100 мыңы өздерінде қалған. Енді келіп банктер адамдарды «қулыққа барды» деп айыптап, сотқа беріп жатыр. 3-4 күн бұрын ғана бір жігіт «алаяқ» деген айыптаумен 6 жылға сотталып кетті.
Түйін
Біз осы тақырыпқа байланысты ипотекалық несие қоржыны қомақты бес банкке хат жолдадық. Онда: «Кепілдегі мүлік тапсырылса, несиені жабасыздар ма? Несие шарттарын жеңілдетуге байланысты қандай қадамдар жасап жатырсыздар? Ипотекалық несиені төлей алмай отырған қарызгерлер саны қанша?» – деген қарапайым сұрақтар болған еді. Бес банктің ішінен тек «Центркредитбанктен» бір ауыз ғана жауап алдық. Оның өзі сұрақтарға жауапты толық қамтымайды. Онда «қазір клиенттерге несиені төлеу мерзімін шегеру, несиені қаржыландыру мерзімін ұзарту,төлемнің ыңғайлы кестесін жасау, кредитті қайта қаржыландыру, төлем кезегін өзгерту, кәдімгі төлем графигін аннуитетке және аннуитеттен кәдімгі графикке ауыстырамыз» делінген.