ҚАЗІРГІ ДАҒДАРЫСТА БАСПАНА САТУ / САТЫП АЛУ ҚАУІПТІ ЕМЕС ПЕ?
Дағдарыста тұрғын үй нарығында қандай өзгеріс болады? Жылжымайтын мүлікті сату немесе сатып алуды жоспарлап жүрсеңіз, ол ойдан бас тарту керек пе? Сарапшылар не дейді?
Соңғы 20 жылда елімізде жылжымайтын мүлік нарығы бірнеше дағдарысты бастан өткеріп, 20 жылда ұлттық валюта долларға қатысты 428% -ға құнсызданды. Сөйтіп, тұрғын үй нарығы небір жағдайға бейімделуге мәжбүр болғанына қарамастан дамып келеді. Оған қоса жылжымайтын мүлік қаражатты үнемдеудің тұрақты құралы екенін ешкім жоққа шығармайды.
Баспана сатуды немесе сатып алуды тоқтатпаңыз, егер:
• тұрмысыңызды жақсартып, үй сатып алу қажеттілігі туса;
• сізге қолайлы сатып алушы немесе сатушы табылса;
• инвестициялық / пайдаланылмайтын жылжымайтын мүлікті сатқыңыз келсе;
• банктен ипотека алуға келісім алсаңыз. Сату/сатып алуға хабарлама беруден бас тартпаңыз, себебі:
1. Карантинге байланысты нарықты бақылап, хабарландыруларды көруге жұрттың қазір көбірек уақыты бар.
2. Ақшасын долларға аударып жинаған адамдар жоқ емес, бар. Ал қазір валюта бағамының өсуінен кейін олар өз қажеттілігін қанағаттандырып, баспана сатып алуға мүмкіндігі бар.
3. Хабарландыру жарияланғаннан бастап, үйдің сатылу/сату мерзімі орташа алғанда үш айдан алты айға дейін созылады. Тиісінше, тіпті карантин екі-үш айға созылса да, сатып алушы/сатушы табылады.
4. Бірнеше ай бойы нарықты, келісім-шарттың қауіпсіздігін бақылауға және алаяқтарға жол бермеу үшін рәсімдеуді бүге-шігесіне дейін зерттеуге мүмкіндігіңіз бар.
5. Карантинді алып тастағаннан немесе оны жеңілдеткеннен кейін, облыс тұрғындары көбірек жұмыс орындары шоғырланған қалаға көшу қажеттілігі туралы ойлануы мүмкін, сондықтан бұрын өтімсіз деп саналған қол жетімді баспанаға сұраныс пайда болады.
Карантин кезеңінде тұрғын үйді сату туралы хабарламаны жариялағанда көбірек фотосурет пен ақпарат беруге тырысыңыз, сонымен қатар егер сатып алушы қосымша ақпарат сұраса, мүлік туралы бірнеше бейнероликті алдын ала жазып алыңыз. Негізі, суреттері дұрыс жасалған хабарлама – көру саны мен қоңырау санын бес есеге арттырады. Бұл ақылы қызметті үнемдеудің жақсы тәсілі. Сонымен бірге нарықты бақылау мен ұсыныстардың бағасын зерттеуді ұмытпаңыз.
Сарапшылар не дейді?
Нина Лукьяненко, сарапшы: Төтенше жағдай, карантин т.б. жылжымайтын мүлік нарығына әсер еткені рас. Үйін сатпақ болғандар мен үй сатып алмақшы болған адамдардың жоспарын доллар бағамының өзгеруі мен елдегі covid-19 вирустың таралмауына жасалған іс-шаралар бұзып жіберді. Бірақ бұл жылжымайтын мүлікке қатысты мәміле тоқтатылады деген сөз емес. Бір-бірін тауып алған сатушы мен сатып алушы ымыраға келуіне болады. Тәжірибе көрсеткендей, олардың көпшілігі, ең алдымен, өмірлік міндеттерді шешумен байланысты. Жағдайы қиындап, тығырыққа тірелген сатушылар бар. Бұл жағдайда ақшасы бар сатып алушының үйді өте қолайлы бағамен сатып алуға мүмкіндігі бар. Ең бастысы - нарықта не болып жатқанын біліп отыруы тиіс. Қазір ірі нысандар мен қолданыстағы бизнес сегменті күшейе түсті. Егер мүлік тиісті бағамен ұсынылса, сатып алушыны іздеу мерзімі бір жарым-екі айды құрайды. Әлемде коронавирустың таралуына байланысты жағдай қалай дамитынын әзірге ешкім білмейді. Доллардың өсуі, әлемдегі экономикалық дағдарыс алаңдатады. Соның салдары нарықта сатушы мен сатып алушы арасындағы тепе-тең бағаны табуда көрініс табады. Дегенмен, сататын мүлігіңізді көрсетіп, сатып алушымен келіссөз жүргізген жөн. Тек сонда ғана алдағы айларда жиналатын сұранысты жүзеге асыруға болады. Өзіңізді қауіп-қатерден қорғау үшін нарық тенденциясын мұқият зерделеп, дұрыс бағалап, асықпай шешім қабылдаңыз. Ал мәміленің валютасына келсек, долларсыздандыруға байланысты бағаны долларға байлайтындар саны азайып барады. Мәмілелердің көпшілігінде тараптар теңгемен төлеуге келіседі, содан кейін сатушы ақшаны қай валютаға аударатынын шешеді. Сонымен бірге қаражаттың көп бөлігі жаңа жаңа мәмілеге салынады.
Елена Грива, ЕЭК жанындағы Еуразиялық жылжымайтын мүлік нарығының Жоғарғы кеңес мүшесі: -Бүгінде теңгенің құнсыздануына байланысты бастапқы тұрғын үй нарығының қымбаттайтынын бәрі түсініп отыр. Сондай-ақ, екінші тұрғын үй нарығының кейбір иелері бағаны көтереді. Мәмілелердің валютасы мен бағамына келсек, бұл тараптардың шарттық қатынастарының мәні болып табылады, бірақ Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес шарттар әрқашан теңгемен жасалады. Көбінесе тараптар орташа арифметикалық мөлшерлеме көрсеткішіне сүйенеді. Менің байқауымша, дағдарыс кезінде адамдар неғұрлым бейілді, жеңілдік жасауға дайын тұрады. Нысанды сатуға қойылған күннен бастап мәміле жасағанға дейін мерзімі – мүліктің түріне, сипаттамасына, орналасқан жеріне, класына және бағасына байланысты. Бағасы 90% әсер етеді. Егер баға өтімді болса, онда тұрақты (дағдарыссыз) кезде элиталық тұрғын үйдің сатылуы алты айға дейін, эконом және бизнес-класс - бір-екі ай, коммерциялық жылжымайтын мүлік (егер нысан үлкен болса) - сегіз айдан бір жылға дейін. Бағаны қояр кезде сатушылар теңгенің құлдырау факторын ғана емес, сонымен бірге жалпы әлемдік экономикадағы жағдайды да ескеруі керек. Қазір доллар бағамына байланысты көптеген адамдар үйдің бағасын көтеруде. Алайда олар үй сатып алушыларды үркітіп алады. Ондай адамдар жоқ емес. Карантин аяқталғаннан кейін қысқа мерзімде ойлағанын жүзеге асыруға мүмкіндік бар. Болашақта нарықта тыныштық орнайды, тап сол кезде жылжымайтын мүлік сатушылар бағаны қазіргі сатылатыннан әлдеқайда төмен түсіруге мәжбүр болатындығын түсіну керек. Бастапқы тұрғын үйдің экономикалық дағдарыс жағдайында сатып алушылар құрылыс салушыны мұқият таңдап, жоғары деңгейлі дайын тұрған тұрғын үй кешендеріне артықшылық беруі керек. Ал дағдарыс кезіндегі екінші нарық – қауіпсіз. Жақсы мәміле жасау мүмкіндігі бар, яғни үйге белгіленген уақытта кіре аласыз. Ақша үнемдеу үшін, инвестицияны түсінікті және танымал нәрсеге салуды ұсынамын. Ол қорлар, алтын, жылжымайтын мүлік болуы мүмкін. Бірақ сіздің қаржылық біліміңіз жеткіліксіз болса, онда жылжымайтын мүлікті ең тұрақты нәрсе ретінде таңдауға кеңес беремін. Сонымен бірге дүрбелеңге берілмей, асығыс шешім қабылдамаңыз.
Анна Шацкая, жылжымайтын мүлік нарығының талдаушысы, бағалаушы: - Дағдарыс кезіндегі мәміле жасау – нақты өмірлік жағдайға байланысты. Мәселен, басқа елге көшіп барасыз, келісім жасауға мәжбүрсіз немесе күтуге тура келеді. Бұл адамның өз ұйғарымына байланысты. Екіншіден, баспана сатып алғысы келетіндер, бірақ сатушы теңгенің доллар бағамына қарай бағасын 20-30% -ға дейін көтеріп жіберді дейік. Мұндай жағдайда асықпай күтіп, басқа ұсыныстарды іздеу керек, әсіресе жинаған ақшаңыз теңгемен болса. Бұл жерде бағаны көтеру – негізсіз, өйткені доллардың өсуінің салдарынан ипотека мөлшерлемесі көтеріліп, инфляция, жұмыссыздық деңгейі өсіп, теңгенің нақты түсімі құлдырағанда жұрттың жағдайы да нашарлайды. Үшіншіден, дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік сатушы/сатып алушылар – инвестициялау мақсатында жоспарлаған адамдар.
Егер өзіңіздің тұрғын үй жағдайыңызды жақсарту үшін үйді сату / сатып алуды жоспарлаған болсаңыз, егер сізге ұнайтын үй табылса, сатушымен/сатып алушымен келіссеңіз, төлеуге дайын ақша болса, онда кейінге қалдырмаңыз. Сондай-ақ, инвестицияны / пайдаланылмаған жылжымайтын мүлікті сатуды ұйғарған адаммен мәмілені жүзеге асырған жөн. Инвестициялық / пайдаланылмаған пәтерлерді сатушылар сатудан бас тартуға негіз жоқ, өйткені жылжымайтын мүліктің кірістілігі депозиттердің табыстылығынан төмендеді. Базаны ұлғайтқаннан кейінгі жаңа депозиттік мөлшерлеме 12-13% құрайды, жалдау кірістілігі - 7,2-7,5%. Пәтерді сатудың орташа мерзімі - бір-екі ай, ал бизнес- және элиталық пәтерлерде – екі ай.
Қазіргі жағдайда, егер сатушы бағаны көтеруге шешім қабылдаса, сату мерзімі үш айға созылуы мүмкін. Мәмілені жеделдетудің негізгі факторы – тепе-тең баға. Сатушылар үшін мен долларға назар аударып, бағаны көтеруге кеңес бермеймін, өйткені сатып алушылардың 98% -ы жалақысын теңгемен алатын азаматтар. Сондықтан бағасын өсірген сайын, мәмілесу мерзімі ұзара түседі. Егер жылдық кірісі 7,2-7,5 пайызды қамтамасыз ететін ақшаны төлеуге дайын сатып алушыңыз болса – сатыңыз. Ал кірісті қалай есептейді? Мысалы, сіз айына 100 мың теңгеге жалға пәтер бересіз делік. Ол жылына шамамен 1,1 миллион әкеледі. Бұл санды 7,2-7-ге бөлеміз. 5%, сөйтіп 14,7-15,3 млн. бағасын аламыз. Қазіргі жағдайда сатушылардың шамамен 20-30% -ы үйдің бағасын көтеруге тырысады, қалған сатушылар сол күйінде қалдырады. Ақшаны үнемдеу үшін қаражатыңызды доллармен сақтауға кеңес беремін. Еліміздегі коронавирустың таралуы мен мұнай бағасының одан әрі төмендеуі жағдайында теңгенің одан әрі құнсыздануы мүмкін. Алдағы екі-үш айда менің болжамым: бір доллар – 500 теңге болуы мүмкін.
Бастапқы және екінші нарықтағы дағдарыс жағдайында үй сатып алудың артықшылығы мен кемшілігі қандай? Артықшылығы: дағдарыс кезінде баға шарықтап кетеді деп қорықпай, баламалы мәмілені таңдауға мүмкіндік бар. Кемшілігі, сатушылардың бағаны доллар бағамы бойынша қайта есептеуі сатуды қиындатып, сатып алушылар санын азайтады. Сонымен қатар, дағдарыс кезінде қайталама нарықта сатудан бас тартуға мәжбүр болған үй сатушылар көбейеді. Бұл негізінен басқа жаққа көшуді жоспарлағандар. Үй сатушыларға бағаны доллармен қайта есептеуге кеңес бермеймін, бірақ сатып алушыға назар аудара отырып, бұрынғы бағамен сатуға кеңес беремін. Тағы қайталап айтамын, адамдар байыған жоқ, мыңдаған адам жұмыссыз қалды немесе жартылай жұмыста, баға шарықтап, ипотека мөлшерлемесі де көтерілді. Тағы бір маңызды дәлел – тұрғын үй нарығындағы барлық ипотекалық операциялардың 60% -ын қамтамасыз ететін Тұрғынүйжинақбанкінің салымы – теңгемен. Сонымен қатар Тұрғынүйжинақбанкінің салымшысы болып табылмайтындардың барлығы да өз жинақтарын долларға аударып, пайда түсіруде.
