Жылжымайтын мүлік нарығының тарихында макроэкономикалық тұрақсыздық, кейбір жағдайларда, меншіктің өзі жаһандық экономикалық дағдарыс тудырады. Олардың барлығы ерте ме, кеш пе аяқталатын. Негізгілерін еске түсірейік.
Егер сіз бүкіл тарихқа шолу жасайтын болсаныз, жылжымайтын мүлік нарығындағы ең белгілі дағдарыс 1873 жылы Латын Америкасындағы дағдарыс деп атауға болады. Әлемдік қаржы дағдарысы аясында, 1873 жылы Латын Америкасы несие алутұтқынына айналды. Ол өз бастауын Англиядан алатын, сондай-ақ, Австрия және Германияда жылжымайтын мүлік нарығындағы алып-сатарлық бағалы қағаздар.
Оның себебі Австрия-Венгрия және Германияда жылжымайтын мүлік нарықтарының өсуі болды. Құрылыс жүргізушілерге үлкен несие берілді, бірақ олардың көпшілігі төлем төлей алмады.Еуропадағы қор биржаларында басталған дүрбелең, АҚШ-қа ауысып, Латын Америкасында бекітілді. Нью-Йоркқор биржасында акциялар түскеннен кейін, Германия банктары қарыздарды аударудан бас тартты. Америка дәл сондай терең дағдарыста болды. Құрылыс компанияларының қарыздық ауыртпалығы тез өсті, соның артынан жылжымайтын мүлікке де баға өсті. Сол кезде бірінші ипотекалық бағалы қағаздарпайда болды. Бір қызығы,қаржылық дағдарысты тоқтатуда Американың ең ықпалды банкирлерінің бірі Дж. П. Морганмаңызды рөл атқарды. Ол АҚШ-тың қаржы министірлігіне алтынмен 62 млн. доллармен қамтамасыз етті. Бұл егемен міндеттемелерін өтеуге мүмкіндік берді.
Жақында өткен, 1970 жылы жылжымайтын мүлік нарығында дағдарыстар тізіміне тағы бірі қосылады.Осы жолы, дағдарыс Данияда туындаған. Бұның барлық себебі инфляцияның үлкен көлемде өсуі болды. Үкімет жұмыс берушілерді жалақыны ұлғайтуды жүктеді, адамдар тұрғын үй сатып алуға несие алды. Өз міндеттемелерінолардың көпшілігі төлей алмады. Дания банктердің иелігінде пәтерлер саны көп болды, ол Данияда жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстан әлдеқайда көп болды. Ал құрылыс жүргізуші компаниялар банктермен қатал бәсекелестік жағдайында, жылжымайтын мүлік бағасын төмендетуге мәжбүр болды. Бұл дағдарыстың нәтижесінде, Данияда тұрғын үй бағасы 30- 40% төмендеді, сондай-ақ елдегі көптеген жылжымайтын мүлікке құрылыс жүргізушілер банкротқа ұшыраған.
Сондай-ақ, тарихта Финляндиядағдарысы белгілі.Оның себебі 1991 жылы, Финляндияның ЖІӨ 7% -ға, ал жеке инвестициялар 25%-ға төмендеді.Үш жылдан кейін, өнеркәсіптік жұмыссыздық өте төмен 40% деңгейге жеткен. Елде болып жатқанның салдарынан, сатып алу қабілеті төмендеді. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс 30%-дан аса төмендеді. Құрылыс жүргізушілердің көбі өзін банкрот екенін мойындауына мәжбүр болды.
Алайда, 2000 жылдың соңына қарай жағдай қалыпына келе бастады. Мұның себебі, ипотекалық пайыздық мөлшерлемелер мен үй шаруашылығының кірісінің күрт төмендеуі болды.
Келесі жылжымайтын мүлік нарығындағы елеулі дағдарыс 80-ші жылдардың соңында АҚШ-та орын алды. Оныңсебебі жаңа ғимараттарға үлкен инвестициялық салым салу болды. Ол жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстын шамадан тыс көп болуына әкелді. Сондықтан көптеген жаңа ғимараттар пайдалануға қажет болмады. Тіпті бағасы шамамен 50%-ға төмендегенді ескергенде де.
2007 жылдың көктемінде Латвияда тұрғын үй нарығындағыдағдарысты атап өту керек. Оныңсебебі деп, Латвия үкімет шешімін қарастыруға болады. Ол шешім, Латвия тұрғындарына ипотекалық кредиттерді алуды қиындатты. Бұл әрекет Латвия жылжымайтын мүлік бағасының көтерілуін тоқтатуға және осы уақытқа дейін 18 пайызға жеткен жанама инфляцияның өсуіне әсер ету үшін қабылданды. Сұраныс біртіндеп түсіп, оның бағасы рекордтық 30%-ға төмендеді. 2010 жылы, жылжымайтын мүлік нарығы көбінесе Еуропалық Одақ көмегімен тұрақтанды.
Ресей тарихындағы 1998 жылы болған, жылжымайтын мүлік нарығы үшін маңызды күнді атап өтпеу мүмкін емес. Жылжымайтын мүлік нарығындағы тәртіпсіздіктер себебі, Оңтүстік-Шығыс Азия нарық қорларының төмендеуі болды. Алайда, нақты себептері мемлекеттің ақша-кредит саясатындағы есептеулердің дұрыс емесболғанынан құралса керек. Сондай-ақ, қысқа мерзімді мемлекеттік міндеттемелер бойынша орасан зор борыштардың бар болуы.
Сол кезде, дағдарыс капитал нарығындағыбағасы айтарлықтай төмендеді. Орта есеппен, 35-40%, шамамен бір шаршы метрге 700$ дейін. Бұл жағдайдан 2001 жылдың соңына қарай құтыла бастады.
Әлемдік жылжымайтын мүлік тарихындағы соңғы дағдарыс АҚШ-та 2008 жылы болды. Ол осы елдегі ипотекалық несиелендіру үшін дағдарысболды. Оның алғашқы белгілері 2006 жылы көрініс тапты. АҚШ-та жылжымайтын мүлік сату саны азайғаны анық байқалды. 2007 жылыдың ортасында Америка Құрама Штаттарында ипотекалық дағдарыс біртіндеп, қаржылық болып қайта құрыла бастады. Ол тек АҚШ-ты ғана емес, бүкіл әлемгеықпалын тигізді. Бұл әлемдік қаржы дағдарысының әсері ресейлік экономикаға бәрінен де артық әсер етті деп саналады. Ресейдегі дағдарыс «жеке сектор қарызы, және жеке сектор тарапынан қарызшамадан тыс» деп басталды.2008 жылдың соңына дейін Ресейдің сыртқы корпоративтік борышы 500 $ млрд құрады (шамамен ЖІӨ-нің 30%). Ол банктан және өнеркәсіптік кәсіпорындардан алынған алымдар негізінен құрылды салыстырмалы арзан және «ұзын» несиелер болып табылады. 2008 жылдың көктем-жаз жаһандық қаржы дағдарысына байланысты, шетелдік банктер өнеркәсіптік кәсіпорындар мен құрылыс жүргізушілерге несиелеуді және борышты қайта құрылымдау қарызды тоқтатты. Тамыз-қыркүйек айларында, банк жүйесіндегі өтімділік дағдарысы басталды және құрылысты инвестициялау тоқтатылды. Сонымен қатар халыққа несиелеу күрт төмендеп, ең алдымен ипотекалық несиелеу қысқарды. Әрине, бұл халықтың сатып алу қабілетіне әсер етті. Құрылысшыларда дереу қиындықтар басталды.
Ләззат Сейітқазықызы Спанкулова,
Экономика ғылымдарының докторы,
Т.Рысқұлов атындағы Жаңа экономикалық университетінің профессоры
Малика Сейтниязова,
Т.РысқұловатындағыЖаңаэкономикалықуниверситетініңстудентрі