Базарға, дүкенге, сауда орталықтарына әркез барған сайын азық-түліктің, киім-кешектің, кез келген тұрмысқа қажетті заттардың қымбаттап кеткенін байқаймыз. Дәмхана мен мейрамханаларда тамақтану да қалтамызға әжептәуір салмақ, тіпті қарапайым шаштараз қызметі де арзан емес. Кәсіпкерлермен саудаласып, тауарының немесе қызметінің бағасын түсіргіңіз келсе, көпшілігі арендасының ақшасын әзер шығаратынын айтып еңірегенде етектері жасқа толады. Яғни, осындай қымбатшылыққа әсер ететін факторлардың бірі – сауда нүктелерінің, ғимараттардың, жалпы қаладағы комерциялық нысандардың шаршы метрін жалға алу бағасының шарықтауы.
Жалға алу дегеніміз – өзгенің мүлкін ақысын төлеп, өз пайдасы үшін уақытша пайдалану. Ал мүліктің заңды иесі өзінің мүлкін пайда табу мақсатында өзге біреуге белгілі бір ақыға уақытша пайдалануға береді. Бұл жерде екі тарап та пайда табуды көздейді. Сондықтан да коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы экономикада маңызды орын алады. Өйткені дүкен, сауда орны, қоғамдық тамақтану орындары, дәріхана, сән салоны, кеңсе, қойма секілді кәсіпкерліктің кез келген саласы үшін арнайы орын, ғимарат керек. Ірі қалада бір метр жердің өзі әжетке жарайды. Жалға берілетін коммерциялық нысандарға сұраныс та жоғары болғандықтан арендаға берушілер еш саспастан меншігіндегі мүлікті жоғары бағалайды.
Алматыда жер телімін, жылжымайтын мүлікті, ғимаратты, кез келген жабдықты жалға алу бағасы Қазақстанның басқа қалаларымен салыстырғанда өте қымбат. Бұл мегаполисте кәсіп бастап, өз ісін дөңгелеткісі келетіндердің көптігіне байланысты екені белгілі. Үлкен қалада екінің бірінде жеке меншік ғимараты, шаршы метрі жоқ, ал оны сатып алуға қыруар қаржы керек. Сондықтан кәсіпкерлерге сауда нүктелерін, ғимараттарды жалға алу тиімді. Егер елімізде мүлікті жалға беру құны арзандау болғанда кәсіпкерлерге де, қарапайым тұтынушыларға да тиімділігі тіпті көп болар еді. Өйткені кәсіпкерлердің көбі арендасынан, коммуналдық шығындарынан, жұмысшыларына төлейтін ақысынан, басқа да азды-көпті шығындарынан бөлек өзіне де біраз тиын-тебен қалғанын қалайды емес пе?!
Коммерциялық жылжымайтын мүлік – кеңсе ғимараттары, дүкендер, фабрикалар мен қоймалар – бұл сақтандыру компаниялары мен зейнетақы қорлары үшін негізгі инвестициялық құралдардың бірі. Алайда нақты орталықтандырылған коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы жоқ. Бұл «нарықты» негізінен лицензиясы бар бағалаушылар, жетекші фирмалар немесе жылжымайтын мүлік агенттері ұйымдастырады. Бұл фирмалар инвестициялар мен жылжымайтын мүлік саласында түрлі қызметтерді ұсынады. Олар жылжымайтын мүлік портфельдерін жасауға кеңес береді, институттар атынан портфельдерді басқарады, бағалау қызметін атқарады, жалға беру туралы келіссөздер жүргізеді, мүлікті сату, сатып алуға көмектеседі.
Жылжымайтын мүліктің екі түрлі нарығы бар. Біріншісі, мүлік иелері жалдаушыларға ғимараттар ұсынатын жалдау базары бар. Екіншісі, табыс әкелетін ғимараттарды ұзақ мерзімді инвестициялар ретінде қаржылық институттар сатып алады. Ірі институттар нарықтың екі бөлігінде де жұмыс істей алады. Олар жылжымайтын мүлікті дамытуға инвестициялар салады және дайын ғимараттарды жалға беріп, олардың ренталарын пайдаланады.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалдау құнының мөлшерлемесі объектінің түрі мен орналасқан жеріне, онда жеке кіреберістің, күзеттің, тұрақ орындарының болуына, инфрақұрылымына, басқа да артықшылықтарына байланысты белгіленеді Сондай-ақ бұл нарық қызмет түріне байланысты кеңсе нарығы және бөлшек сауда нарығы болып екіге бөлінеді. Ірі қалалардағы кеңсе нарығы көлемі бойынша тұрғын үйден кейінгі екінші орында. Әлемдік стандарттарға сай жабдықталған, қаланың орталығындағы бизнес-орталықтарда орналасқан, заманға сай телекоммуникациялық байланыс түрлерімен қамтамасыз етілген әкімшілік мекемелерді жалға алу бағасы да осыған сай қымбат болады. Ал сауда орындарының жалға беру құны мұндағы тауар айналымының деңгейіне байланысты. Сондықтан кәсіпкерлер өз сауда нүктелерінің қала орталықтарында, тіршілік қайнаған ортада, адам көп жиналатын орындарда орналасуына аса мән береді. Осындай орындарды жалға алу үшін олар қомақты қаржы жұмсайды.
Бану Құсайынова, кәсіпкер:
Аренда ай сайын қымбаттайды
– Мен 20 жылдан бері Алматыда саудамен айналысып келемін. Базарда да, дүкенде де, ірі ойын-сауық орталықтарында да сауда жасадым. «Саудада береке бар» демекші, шүкір, адал еңбек еткен адам өз несісбесін теріп жейді ғой. Дегенмен ірі қалада аренда бағасы қымбат екені рас. Әсіресе кәсіпті жаңадан бастаған саудагерлер тек арендасының құнын шығару үшін жұмыс істейді. Өзіміз де сөйттік. Базардағы суық, еш жағдай жасалмаған нүктеге де пәлен ақша төледік. Ал бар жағдайы жасалған сауда орталықтарынан орын алу құны ай сайын қымбаттайды. Мұндай қымбатшылықты қомақты қоры бар адам болмаса, кез келген саудагердің қалтасы көтере бермейді. Меніңше коммерциялық нысандарды жалға берушілер өз шығындарын жауып қана қоймай, арендадан бірнеше есе пайда табады. Кезінде қандай да бір жолмен иеленіп қалған жылжымайтын мүлкін жалға беру арқылы ауадан ақша жасап отырғандар жетеді.
Данияр Тұсынбеков, заңгер:
Бағаны бақылау жүйесін реттеу керек
– Жалға алу құнының жоғары болуы – шағын бизнес өкілдері үшін үлкен мәселе. Сондықтан жалға беру бағасын реттеуді шағын бизнесті қолдаудың қажетті шарасы ретінде қарастыруымыз керек. Біздің елімізде баға шегін белгілейтін антимонополиялық қызметтерді басқару органдары жұмыс істейді. Дегенмен еліміздегі экономикалық ахуалды толық зерттеп, барлық салада бағаны реттеу әлі де ақсап тұрғаны шындық. Көптеген шетелдерде жалға алу бағасы елдің экономикалық жағдайы ескеріле отырып белгіленеді. Айталық жылжымайтын мүліктің бағасы нарықта қанша тұрады, соның белгілі бір пайызы аренда құны ретінде белгіленеді. Ал бізде мүлікті бағалау жүйесінің нақты тәртібі жоқ, бұл жүйені әлі де жетілдіру керек деп ойлаймын. Көбінесе жеке кәсіпкерлер жалға алу бағасын өзара келісіп, келісімшарт жасасады. Ортақ келісім бар болғандықтан бұл заңға қайшы келмейді.
Керек дерек
· Мүлікті жалға беру тарихы біздің заманымызға дейінгі 550 жыл бұрын Вавилон мен ежелгі Египетте пайда болған. XIX ғасырдың соңында аренда заманға сай іс-тәжірибеде қолданыла бастады. 1877 жылы British Railway Wagons ағылшын компаниясы мен америкалық Bell компаниясы ең алғаш өздері шығарған телефондарды жалға бере бастаған екен.
· ТМД елдеріндегі коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы өткен ғасырдың соңындағы кәсіпорындарды жекешелендіруге, нарықтық қатынастардың дамуына байланысты қалыптаса бастады. Бүгінде бұл экономиканың үлкен бір саласына айналып, кәсіпкеріктің ең табысты түрі болып саналады.
· Әлемнің 40-қа жуық елінде жалға беру құнын бақылау туралы Заң бар. Мемлекет тарапынан аренда құнын бақылау жалға алу бағасының Заңға сәйкес белгіленуін немесе оның қымбаттамауын қадағалайды. Мысалы Дубай, Филиппины, Пакистан, Тунис секілді елдерде тұрақты пайыз белгіленген, Ал Францияда жалға беру бағасы құрылыс құнының индексіне байланысты. АҚШ, Италия, Нидерланды, Испания, Швейцария, Колумбия, Уругвайда жалға беру бағасы елдегі тұтынушылық индексінің көрсеткішіне байланысты белгіленеді.
P.S. Жалдау құнын реттеудің мақсаты – жалға берушілер мен жалға алушылар арасындағы нарықтық теңсіздіктерге қарсы тұру. Бұған мемлекет те мүдделі болса, құба-құп болар еді.
Айнұр Сенбаева