Кепілдік мүлік сатылса, несие толық жабыла ма?

Қымбат ипотекаға ұрынып, айына 1500, 2000, тіпті 3000 доллар төлем төлеуге міндеттеме қабылдап қойған қарызгерлер бар. Дағдарысты есепке алмасақ та, мұндай несиені ұзақ уақыт төлеу қиын тиеді. Банк жалдаған коллекторлар «пәтерді сатып жібергеннің өзінде қалған қаржыны түгел төлетеміз» деп қорқытады. Алматыда екі жыл бұрын 150 мың долларға дейін шарықтап тұрған пәтер бағасының қазір үш есеге арзандап кеткені мәлім. Сондықтан қарызгерлер бір шешімге келе алмай, алаң болып отыр. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңға сәйкес, кепілдегі мүлік сатылған кезде қарызгер де бүкіл борышынан құтылатынын жұрт біле бермейді. Бірақ сатудың да жөні бар екен.

Тайыр Назханов, «Адвокаттар форумы» президенті:
Иә
– Банктер мен коллекторлық ұйымдар пәтерді сенімхат негізінде сатуға тырысады. Өйткені онда пәтердің сатылған құнынан қалған қаржыны қарызгердің мойнына іліп қоюға мүмкіндік бар. Мысалы, пәтер 150 мың долларға бағаланып, оның 120 мың дол­­­ларын банк несие ретінде берді делік. Қарызгер әзірге тек 10 мыңды төледі, саудаға шығарылғанда пәтер 50 мың дол­ларға ғана сатылды. Қалған 60 мыңды және өсімді банк борышкердің мойнына іліп қоя алады. Сондықтан банк болсын, коллекторлық ұйым болсын, кепілдегі мү­лікті сатуға сенім­хат беруге болмайды! Ипо­текалық келісім туралы шартты мұқият оқу керек және пә­терді сотқа жеткізбей сатып жіберуге тырысу қажет. Кепілдегі мү­лік сатылған сәттен бастап қарызгер банк алдындағы борышынан құ­тылады! Мұн­дай тәртіп «Жылжымайтын мүлік ипо­текасы туралы» заңның 37-ба­­бында және Азаматтық кодекстің 322-ба­бында қарастырылған.
 Бірақ бұл үшін мына процедуралар сақ­та­луы керек. Клиент айлық төлемін тө­­лей алмай қалған кезде банк  қа­рыз­гер­­ге жә­не жылжымайтын мүлікті тір­кеу ор­та­лы­ғы­на «Міндеттеменің орын­дал­ма­ға­­ны туралы» ес­керту қағазын жібереді.  Осы­­дан кейін бір ай ішінде клиент қар­жы тап­паса, «Сау­да өткізу туралы» екін­ші ес­кертпе қағаз­ды жібереді. Бұл құ­жат жыл­жы­майтын мүлік орталығына жібе­рі­­ліп және баспасөзге басылады.  Пәтер не­­ме­се жер осылай  сатылса,  қарызгер бар­­лық бо­ры­шы­нан құтылады. Бірақ бұл банк­тер­ге тиім­­с­із. Өйт­кені үй-жай құны түсіп кет­кен. 
Менің тәжірибемде пәтер клиенттің сыр­­тынан сатылып кеткен 5-6 жағдайды көр­­дім. Бала-шағасымен үйінде отырса «мі­­­не, менің құжатым, осы үйдің иесі – мен» деп келушілер болған. Пәтерді сатуға се­нім­­­­хат бермесе  үй иесі сотқа арыздануы ке­­­­рек. Өйт­кені  коллекторлардың үйді қан­­дай құ­жат негізінде сатқаны түсініксіз.  Бір клиен­­тіме банк менеджері «сенімхат бер, үй­ді сатамыз» дейді. Қарызгер «мен тө­леу­ден бас тартпаймын,  қазір шамам бол­май тұр» дейді. Банк заңгерлері оны қорқыт­қы­сы келіп, қаржы полициясына шағым түсірді делік. Бірақ ондағылар қылмыстық іс­ті қалай қозғасын?! Өйткені бұл – банк пен клиент арасындағы аза­мат­тық-құқықтық қа­рым-қа­тынас. Банк  қайтсе де  мүлікті ке­лісім­шартта көр­се­­тіл­ген сотқа жеткізбей сату проце­ду­расын орын­да­мау­ға тырысады. Жоға­ры­­да айтқандай, он­да клиент барлық қа­ры­зы­нан құтылып кете­ді.
Бір коллекторлық компания кепілге жер телімін қойған клиентімді сотқа беріп, қа­рыз мөлшерін белгілетіп, бо­рыш­кердің мо­й­нына іліп қоюға ты­рыс­ты. Олар мұны мү­лік­тік емес  шағым деп рә­сім­демек бо­лып­ты. Нақ­ты ақша талап етіп отырса, қа­лай­ша мү­лік­тік емес ша­ғым болсын. Оған қоса, олар шағым тү­сі­ріл­ген кезде төле­не­тін үш пайыздық мем­ле­кет­тік алымды да тө­­ле­­меген.
Егер клиент банк қызметкерлері пә­тер­­ді тамыр-таныстарына арзанға сатып жі­­бе­рер деп күдіктенсе, мүлікті сот қа­да­ға­­лауымен сатқызуға болады.
Азаматтар үшін тағы бір жеңілдік бар. Пә­терді сатуды бір жылға ке­йін­­ге шегеруге бо­лады. Ол үшін ал­ғаш­қы ескертпе қағаз кел­ген соң жыл­жы­май­тын мүлік тіркелген ау­данның әкімшілік со­тына талап-арыз тү­сіру керек. Бірақ сот­тың алдында бала-ша­ғаның далада қа­­ла­­тыны немесе төлем қа­білетінің, шы­ны­мен, нашарлап кеткені ту­ра­лы кесімді дә­лел керек. Сот оны негізді деп тапса, мү­лік­ті сатуды бір жылға шегере ала­ды. Бі­рақ  осы уақыттағы төлемдердің бар­лы­­ғы клиенттің мойнында қалады.
Бұл жерде «банктер – қара, клиент­тер – ақ» деп айтуға болмайды. Өйт­кені ке­лісім­шартқа қол қойып, мін­дет­теме қа­был­даған соң қарызгер оны орын­дауы тиіс.  Шынымды айтсам, қа­рыз­гер­лер қа­ла­­­са мүлікті сату мерзімін со­зып, бұлталақ­та­­тып жүре алады. Ол үшін банк сату үшін белгілеген бағамен ке­ліс­пей қояды.  Кей­бір қарызгерлер «түбі төлеуге ша­мам келіп қалар» деп үміттенеді.
Мен өте қымбат ипотекаға ұрынған қа­­рыз­­герлерге  кепілдегі мүліктен құ­ты­лу­ға ке­ңес берер ем. Бірақ,  екінші жа­ғынан, олар­дың басқа баспанасы бол­ма­уы да мүм­кін. Қылмыстық кодекс бо­йын­ша от­ба­сы мүшелерінің  басқа ба­рар жері бол­маса, мүлік сатылмауы тиіс.  Ал азаматтық құқық бойынша қа­р­ыз­дың аты – қарыз, пәтеріңді беріп құ­ты­­л­уың керек.

Есенбек Өктешбаев, «Баспананы халыққа қалдырайық, Қазақстан – ортақ үйіміз» қоғамдық бірлестігі төрағасы:
Жоқ
– Банктер жағынан үркіту-қорқыту көп. «Үйіңді саудаға саламыз, сатқаннан кейін сомасы несиені жабуға жетпесе, айыр­ма­­­­­сын мойныңа салып қоямыз» деп қо­қан-лоқы көрсетеді. Олардың мақ­саты – әйтеуір тамшылатып болсын, ақша алу. Үйінен кім айырылғысы келсін. Бірақ айына 1000,2000, тіпті 3000 доллар төлеуі тиіс қарызгерлер әбден қажыған. Баға шарықтап тұрғанда 250-300 мың долларға алған үйлері қазір 60 мыңдай ғана тұрады. «Осы қоқан-лоқыдан құтылайық, отбасымның құлағы тыныш болсын, туыс­тарым далаға тастамас, біреудің есік ал­дында қос тігіп тұрсам да жаным тыныш бол­сын, екі жыл төлегенім садақа, пәтерді алың­дар да несиені жабыңдар» деп ұсы­ныс жасағандар да бар. Банктер бұған ке­ліс­пейді. Бірақ мұндай ниеттегі адамдар өте аз, біздің ұйымдағы 200 мүшенің бес-ал­тауы ғана осылай ойлайтын шығар. Біз тоғыз банктің басшыларымен кездесіп, сөйлестік.
  Біздің басты талабымыз – несие  тө­леу­ге үш жылға мораторий жариялау еді. Мұны бан­­кирлер қабылдамай келеді. Дегенмен ай­лық төлемдер мөлшерін азайту, барлық дә­лел құжаттары болса, төлем мерзімін сәл ше­ге­ру тәрізді ұсыныстарды қабыл алуда. Бі­­рақ «АТФ банктен» қатты қысым болып жа­тыр. Олар аукцион жариялайды, сатып алу­­шы табылмаса пәтерді өз балансына алып жатыр. Мұндай қадамға әзірге тек «АТФ банк» барып отыр. «Банк балансына ал­­ды» деген  – қарызгер «пәтерінен айы­рыл­­­ды» деген сөз. «Осы үйден қайтсем айы­рыл­май­мын» дейтіндер көп. Мысалы, ертең бір мү­ше­міз­­дің пәтерін сағат 12-де сау­да­ға шыға­ра­йын деп жатыр. Аукционды тоқ­­та­ту үшін амал жа­сап жатырмыз. «12 ай­­ға мұр­сат беріңіз» деп өтініш жазып, банк бас­шы­сына кірсек пе дей­міз. Ұйым мү­­ше­­лері кре­дит­тен әбден шар­шаған, жағ­дай­лары нашар. Заңгерлер қызмет ақысын тө­леу­ді қалталары көтер­мей­ді.  Өздеріңіз бі­ле­сіздер, заңгерлік қыз­мет қымбат тұрады.  Кейде «әке-көке» деп шақырып, «1-2 күн кеңес беріңіз» деп өті­не­міз.
Үйді сату туралы ескертпе хат әкелгенде банк қызметкерлері қайтсе де қарызгердің қолын қойдырып алуға тырысады. Онда «сіз осынша қарызсыз, төлемедіңіз, пәлен-түген» деген көп әңгіме жазылады да, «пә­тер соттан тыс сатылады» деген бір ғана сөй­лем көрсетіледі. Біз өз мү­ше­ле­рімізге осы хат­тың соңына «соттан тыс са­ту­ға келіс­пей­мін» деп жазып, қол қойып бе­рің­дер деп отырмыз. Біраз уақыт созсақ, бір мәнісі та­бы­лар деп үміттенеміз.
Жақында  Шымкентке барып кел­дік. Он­дағы жағдай өте ауыр екен. Бұ­­рын­нан Алматы мен Шымкент хал­қы­ның мен­та­ли­теті жер мен көктей  ғой. Он­да қит ет­кен қадамың ақшамен шеші­ле­ді. Оған ха­лық та үйреніп кеткен.  Банк­тердің ор­талық кеңсесі Алматыда, об­лыс­­тар­да филиалдары орналасқан.  Сол фи­лиал­дардың басшылары мен ме­нед­жер­лері көбірек несие шығару үшін өз­де­рі ба­ға­лау­шылар жіберіп, бос жерге «фо­то­­шо­п­пен» екі қабатты үй салып, «вре­мян­­ка» тұрса, оның орнына көршісінің үйін суретке түсіріп көрсетіп қойған. 150-200 мың несие рәсімдеп, оның 20-50 па­йызын өзіне «откат» ретінде алып отыр­ған. Сонда 200 мың доллар берсе, 100 мы­ңы өздерінде қалған.  Енді келіп банк­тер адамдарды «қулыққа барды» деп айып­тап, сотқа беріп жатыр. 3-4 күн бұрын ға­на бір жігіт «алаяқ» деген айыптаумен 6 жыл­ға сотталып кетті.

Түйін
Біз  осы  тақырыпқа байланысты  ипотекалық несие қоржыны қомақты бес банкке хат жолдадық. Онда: «Кепілдегі мүлік тапсырылса, несиені жа­ба­­сыздар ма? Несие шарттарын жеңілдетуге байланысты қандай қадамдар жа­­сап жатырсыздар? Ипотекалық несиені төлей алмай отырған қарызгерлер са­н­ы қанша?» – деген қарапайым сұрақтар болған еді. Бес банктің ішінен тек «Центр­­кредитбанктен» бір ауыз ғана жауап алдық. Оның өзі сұрақтарға жа­уап­­ты толық қамтымайды. Онда  «қазір клиенттерге несиені төлеу мерзімін ше­геру, несиені қаржыландыру мерзімін ұзарту,төлемнің ыңғайлы кестесін жа­сау, кредитті қайта қаржыландыру, төлем кезегін өзгерту, кәдімгі төлем гра­­фигін аннуитетке және аннуитеттен кәдімгі графикке ауыстырамыз» де­лін­­ген.